(1)不動産は投資の一つである
不動産投資は、マイホーム購入が一般的になっていますが、日本は特殊な市場になっています。アメリカは、人口増加が続いているうえに中古不動産市場が発達しているため、マイホームは魅力的な投資対象になってきました。ロバートキヨサキが、金持ち父さん貧乏父さんの中で不動産投資をおすすめしていますが、日本は人口減少社会になっているため違いがうまれました。日本のマイホームは、価格下落が続いているため、オフィスやアパートなどの投資対象と違いを理解することが重要です。
20代でマイホームを購入する前に、株式投資と不動産投資を比較して、それぞれのメリットデメリットを理解することが重要でしょう。不動産は、賃貸が有利であると言われていますが、その理由を理解してからマイホーム購入を決断することも悪くないですね。
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(2)インフレ対策には投資が重要である
- 現金はインフレで目減りする
- 株式はインフレで値上がりする
- 不動産はインフレにより価値が増加する
- 不動産の将来価値は流行により変化する
現金は、インフレになれば目減りすることを歴史が証明しており、株式投資や不動産投資は生活の安定に繋がります。為替レート円安ドル高は、アベノミクスによって50%進んでいるため、物価の上昇要因になってきました。
バフェットお金持ちになる方法をまとめましたが、優良企業の買収や株式投資を続けており、インフレの中でも資産を増やし続ける方法が分かりやすいでしょう。バフェットは、不動産よりも優良企業への投資を好んでおり、インフレのリスク回避として株式投資は有効ですね。
上場企業の中には、高いブランド力や競争力を持つ会社があるため、インフレになっても価格転嫁により株価は上昇しています。不動産と株式投資を比較すれば、不動産は特殊な投資対象になっているため、インフレに弱いときもあるのが特徴ですね。
(3)不動産投資とインフレの関係
- 人件費がインフレにより値上がり
- 建築資材がインフレにより値上がり
- 修繕費や管理費がインフレにより値上がり
- インフレにより将来の不動産価格値上がりが見込まれる
- 不動産の人気による需要と供給の関係によって値上がりする
不動産投資とインフレの関係を考えれば、インフレのときに値上がりする理由が分かりやすいと思います。不動産の値上がりは、人気物件や立地だけでなく、将来の建設費値上がりによっても価格が上昇してきました。
マイホームを建設するときに、マンションの建設需要の高まりだけでなく、人件費や資材価格が値上がりすれば新築価格は値上がりしました。不動産のインフレ対策は、資材価格の値上がり前に建設された建物は割安になるため、インフレ局面では価格上昇が見込めます。
日本の特殊要因は、人口減少社会に突入しているだけでなく、駅前再開発や湾岸再開発により人気物件が変化していることです。不動産がインフレに弱い理由は、不動産価格が暴落する地域になっていれば、インフレが始まっても価格は下落するからですね。
(4)不動産業界のインフレによる変化
- 日本は人口減少社会になっている
- 都心の最新オフィスはインフレにより価格上昇
- 都心の古いオフィスはインフレになっても価格下落
- 地方の古いオフィスはインフレになっても空きテナント増加
- 都心のマイホームは人気物件であれば価格上昇が続いている
- 地方のマイホームは人気がなくなっているため価格が暴落している
商業用不動産では、オフィスビルへの投資が節税で有名になりましたが、都心の最新オフィスは人気物件のため再開発が続いています。大手不動産ディベロッパーは、最新のオフィス供給を都心で続けているため、古いオフィスは空室率の上昇が続いています。
マイホームも、都心部と郊外の二極化が進んでいるため、不動産価格が暴落しているものがあります。不動産がインフレに弱い理由は、都心部の人気物件以外は、不動産価格の下落は続いていると言えるでしょう。
(6)商業用不動産と住む家の違い
- マイホームのデメリットはすぐ売れない
- マイホームのデメリットは借金がなければ買えない
- マイホームのデメリットは頭金が高いため機会損失が発生する
- マイホームの特徴は住むことを目的としているため収益を生まない
- 商業用不動産は収益や節税を目的にしており運用手段が多様である
住宅ローンを借りているときに、マイホームを転貸している人もいるようですが、銀行にばれたら一括返済を求められることもあるでしょう。不動産は賃貸が有利な真相をまとめましたが、頭金を投資運用するチャンスを逃すだけでなく、住宅ローンによる負債を抱えることになります。
商業用不動産は、収益目的だけでなく節税として使われているものもあるため、マイホームよりも汎用性が高くなっています。商用用不動産の中には、不動産融資の返済原資を不動産からの収益に限定るものもあるため、マイホームよりも環境変化に対応しやすいファイナンスも使っていますね。
(7)不動産株やREITはインフレのメリットを得られる
- 不動産株は不動産の値上がりにより上昇する
- REITはオフィスやマンションが組み入れられおり不動産の値上がりの恩恵を得られる
- REITは商業施設や物流施設が組み入れられおり不動産の値上がりの恩恵を得られる
- 不動産株やREITは50万円未満の小額投資が可能であるだけでなく証券市場で売却できる
大手不動産会社は、優良オフィスや商業施設を保有しているだけでなく、超高層マンションの販売も好調になっています。大手不動産株は、インフレになれば収益力向上が見込めるため、アベノミクスにより株価が二倍以上になる銘柄が続出しました。
REITは、オフィスやマンションだけでなくだけでなく、商業施設や物流施設を組み入れており賃貸収入を得ることができます。不動産株やREITは、住宅ローンによる借入リスクを減らすだけでなく、配当や金利を得ながら証券市場でいつでも売却するメリットがありますね。 スポンサードリンク
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